Одноэтажная Россия Как проект «Мой гектар» построил микрогосударство с помощью цифровых технологий

Но в вопросах недвижимости всегда пугают подводные камни. Да, камни под водой. Куда отводить воду, если участок окажется низинным и весной его затопит? Не поплывет ли фундамент и удастся ли построить дорогу? Виртуальный тур, склеенный из десятков воздушных панорам, дает соблазнительную картинку. Но где получить ответы на серьезные вопросы? Переключаем вид — ​и на экране появляется 3D-модель участка. Это уже интереснее: здесь хорошо читается рельеф и видно, что заболачивание этому месту не грозит. А как быть с юридическими тонкостями? Клик — ​на спутниковый снимок накладывается актуальная кадастровая карта. Категория участка: земли населенных пунктов. Площадь: один гектар.

А есть ли соседи? Чем здесь заниматься? И вообще что делать, когда у тебя есть целый гектар? Примерим картинки счастливого будущего. Клик — ​прямо на карте появляются дом, сад и причал. Еще клик — ​и усадьба превращается в ферму с аккуратными пашнями. Видно даже трактор. Кусочек пиццы площадью в тысячу «квадратов» становится все аппетитнее.

Денис Бучельников, руководитель проекта «Мой гектар»:

В приватизацию землю раздали людям, и предприниматели стали консолидировать участки, рассчитывая позже выгодно их продать. В 2008 году у нас на руках было 20 тыс. га земли: не каталогизированной, с неизвестными характеристиками. Не было ни дронов, ни спутниковых карт. Мы летали на вертолетах и пытались сфотографировать поля для продажи. Чтобы структурировать информацию с тысячи гектаров, большая группа людей работала несколько месяцев. Тогда мы поставили перед собой цель: сделать так, чтобы один человек мог разобрать 1000 га за два дня. Так появилась наша геоинформационная система (ГИС). Сейчас виртуальные туры и 3D-модели делаются с помощью беспилотников. На земле геодезисты устанавливают для них метки, чтобы точно привязать панорамы к местности. Снимки сшивает и прикрепляет к карте компьютер. Обычно съемка панорамы с воздуха стоит 30 тысяч рублей, нам же удалось снизить сумму до 100 рублей за участок. Это преимущество конвейера. Дрон сейчас есть в каждой деревне, операторов мы мгновенно находим по объявлениям, а подробное задание на съемку (координаты, высота) система формирует автоматически. Мы сами для себя создали всероссийский агрегатор беспилотников. Как-то мы с коллегами поспорили, сможем ли, выбрав произвольный участок на карте страны, получить виртуальный тур по нему за сутки. Получилось

В XXI веке умение показать товар лицом не кажется чем-то особенным. Если можно красиво сфотографировать пиццу, то почему нельзя участок? Удивляться начинаешь, когда вращаешь колесико мыши и уменьшаешь масштаб. На карте появляются десятки точек, затем сотни. А на самом деле их тысячи. Каждая такая точка — ​это участок с виртуальным туром, 3D-моделью, кадастровыми характеристиками и дизайнерскими эскизами. На сбор этой базы потребовались бы десятки лет, если бы не глубочайшая автоматизация работы.

Человечество думает о колонизации Марса, в то время как наши собственные земли еще недостаточно колонизированы

Возьму не глядя

До 80 % продаж в проекте «Мой гектар» покупатели совершают без просмотра. Первая причина — ​ГИС и виртуальные туры дают достаточно информации, чтобы не тратить выходные на дальнюю поездку. Но есть и еще одна: риски не кажутся высокими, когда гектар земли можно купить за 200 тысяч рублей.

Почему стоимость низкая? Во-первых, из-за экономии: на услугах проектировщиков, операторов дронов и, конечно, риелторов. Если землю не нужно показывать, значит, специа­листу не придется выезжать к клиенту за сотни километров от города. Если же покупатель хочет непременно осмотреть территорию, он сможет легко найти свой участок самостоятельно по точным координатам и фототурам.

Во-вторых, поселки в проекте «Мой гектар» устроены не совсем так, как остальные КП. В классической схеме инвестор берет большой кусок земли и вкладывается в инфраструктуру: ставит заборы, строит дороги, прокладывает коммуникации, устанавливает въездную группу и шлагбаумы. После чего продает участки с большой маржой, чтобы расплатиться с кредитом и себя не забыть. «Мой гектар» же инфраструктуру не строит. Что? Пицца, похоже, слегка подгорела?..

Денис Бучельников, руководитель проекта «Мой гектар»:

В проекте «Мой гектар» мы любые расходы считаем инвестициями. По сути, собственник делает то же, что за него сделал бы девелопер. Разница в том, что из-за отсутствия девелоперской маржи это обходится гораздо дешевле. Кроме того, технологии помогают объединить усилия собственников, максимально справедливо распределить между ними расходы и честно потратить общие средства. У нас миллионы садоводств мучаются, потому что каждое СНТ — ​это государство в государстве. Дороги мы строим за свой счет, электричество проводим за свой счет. При этом обычный председатель не может оптимально распределить расходы между собственниками и организовать их, у него для этого нет мощностей и компетенций. Для взаимодействия собственникам нужна единая информационная среда, в которой все обладают одинаковой и полной информацией о доходах и расходах. У всех участников заведены личные кабинеты, в них есть модуль голосования — ​сервис, где люди могут быстро пройти опрос и прийти к решению. Можно забыть об очных собраниях собственников, на которые месяцами никто не ходит. Любой вопрос решается за один день

Спокойствие. «Мой гектар» не бросает покупателей поднимать целину в одиночку. Строить дороги им придется самим, но сделать это помогут технологии.

Цифровая справедливость

Личный кабинет землевладельца напоминает компьютерную игру SimCity* . Главная цифра здесь — ​оценочная стоимость участка. Она ощутимо растет, когда примеряешь новый инвестиционный проект, будь то строительство дорог или прокладка коммуникаций. Интерфейс постоянно напоминает: в хорошо оборудованном поселке участок позволяет больше зарабатывать и имеет большую стоимость.

* SimCity — ​компьютерная игра — ​градостроительный симулятор, в котором игрок должен повышать уровень жизни населения, развивать инфраструктуру и экономику.

Все потенциальные активности визуализированы. Въездная группа — ​вот как она может выглядеть. Дорога — ​вот чертежи и подробное описание технологии строительства. К кабинетам привязаны банковские карты пользователей: внести свою долю за инфраструктуру можно буквально в один клик.

А что, если не внести? В классических СНТ часто платят лишь те, кому «больше всех надо», а остальные затем пользуются благами цивилизации по праву сервитута: если единственный проезд собственника к его земле пролегает через новую дорогу, по закону никто не вправе запретить ему ею пользоваться. В поселках проекта «Мой гектар» тактика нахлебника не сработает: здесь специально оставляют альтернативный проезд, чтобы сослаться на сервитут было невозможно. Неплательщик позже может приобрести право пользования инфраструктурой у ее владельцев — ​тех, кто вложился в строительство.

О какой справедливости идет речь, когда жители поселка собирают средства на дорогу? Достаточно просто скинуться поровну, так? Не совсем. Человек, живущий у въездной группы, использует лишь десяток метров дороги. Владелец земли у леса или воды каждый день проезжает мимо множества других участков, в большей степени способствуя износу дорожного полотна. Второй должен платить больше, чем первый: разумно? Электронная система может рассчитать причитающееся каждому «количество дороги» с точностью до метра. Обычному председателю такое не под силу.

Денис Бучельников, руководитель проекта «Мой гектар»:

Можно сказать, мы построили цифровое микрогосударство в каждом поселке. Человечество думает о колонизации Марса, в то время как наши собственные земли еще недостаточно колонизированы. Проект ставит перед собой глобальные цели: мы хотим с помощью технологий решить проблему дорог в 23 тысячах уже существующих СНТ, помочь 60 миллионам человек, а также создать 1000 своих поселков. Люди уезжают из сельской местности, стягиваются в города, потому что один человек на земле не может сделать ничего. Но мы привлекаем жителей обратно, и каждый собственник со своим гектаром инвестирует в развитие области от 2,5 миллиона рублей. Мы уже привели в Тверскую область 10 тысяч человек и привлекли 50 миллиардов рублей на некогда заброшенные, бесхозные пустыри. Это создает рабочие места и помогает развивать территорию России равномерно, горизонтально. Зачем это нужно? Жить на собственной территории свойственно человеку. Деревья не растут выше третьего этажа, и люди не должны селиться вертикально. Каждому нужен простор и свобода жить на своей земле